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2024/06/15

英國買樓日記 -- 一般買樓程序: 新樓與二手樓程序、注意事項與驗樓細節

在英國買樓, 程序和香港有少少不同, 以下簡單介紹一下:

購買房產是一項重大的投資決定，特別是在英國這樣一個房地產市場成熟且競爭激烈的國家。無論是購買新樓還是二手樓，都需要了解詳細的購買流程、注意事項和相關的法律程序。




新樓購買程序

  1. 選擇合適的地點和樓盤：根據自己的需求和預算，選擇合適的地點和樓盤。可以通過地產代理、開發商網站和房地產展會等渠道了解信息。一般在新開發樓盤都附有發展商的銷售處, 可以直接入內了解。根據經驗，直接去銷售處，或先用電話聯終，會比用電郵更快得到回覆，尤其不少銷售處在假日會開放給人參觀，可直接看示範單位及了解單位實際用料，也可以了解附近環境。

  2. 預約看房：與開發商或中介聯繫，預約看房時間，實地考察樓盤的質量和周邊設施。若有小朋友，需留意樓盤所在附近的學校，玩樂設施。

  3. 支付訂金：選定心儀的房產後，需要支付一定數額的訂金以鎖定房源。訂金一般不退還。一般新樓的訂金約５００鎊。

  4. 確定律師：可以找相熟或發展商介紹的律師，若有需要，也有懂中文的律師，可以用中文講解合約或其他文件。

  5. 資金來源：若打算做按揭，便需先取得按揭資料，可自行聯絡不同銀行，或找按揭顧問。若是用現金購買，便需提資金來源。

  6. 簽訂合同：與開發商簽訂購房合同，詳細了解合同條款和付款時間。

  7. 完成支付：根據合同約定的時間和方式完成房款支付。

  8. 驗樓與交房：在約定的交房日期前，進行驗樓，確保房屋質量達標。發現問題需要及時與開發商溝通解決。

二手樓購買程序

  1. 確定購房需求：根據自己的需求確定購買的房型、地點和預算。

  2. 尋找合適的房源：通過房地產中介、房產網站和拍賣等渠道尋找合適的房源。每區都有地區性的地產代理, 一般業主只會把樓宇給一家地產代理，故最好多看不同地產代理的樓盤，另外，如Rightmove 等都會集合了各家地產的樓盤，可以先看看心水樓盤再聯絡地產。

  3. 看房與議價：與賣家或中介聯繫，預約看房，並根據房屋狀況進行議價。

  4. 提交購房意向書：選定房產後，提交購房意向書（Offer）。

  5. 確定律師：可以找相熟或發展商介紹的律師，若有需要，也有懂中文的律師，可以用中文講解合約或其他文件。

  6. 資金來源：若打算做按揭，便需先取得按揭資料，可自行聯絡不同銀行，或找按揭顧問。若是用現金購買，便需提資金來源。

  7. 進行房產調查（Survey）：請專業的房屋檢查師對房屋進行詳細調查，確保房屋無重大缺陷。尤其曾加建，改建過的樓房，必需有齊所有確定文件，否則將來難以轉手。調查結果還附有必需或有可能需要維修保養的部份，若房屋資量未符合要求，或有可能需要大維修，便可能要認真想想是否購入。

  8. 簽訂合同：與賣家簽訂購房合同（Contract of Sale），並支付訂金。雙方律師處理法律文件。

  9. 完成交易：在約定日期完成房款支付，雙方律師交接文件，最終完成交易（Completion）。

注意事項

  1. 法律諮詢：購買房產前，請專業律師提供法律諮詢，確保合同條款無誤。
  2. 按揭貸款：提前與多家銀行溝通，選擇合適的按揭貸款方案。
  3. 財務規劃：合理安排資金，避免購房過程中出現資金短缺。
  4. 房產保險：購房後及時辦理房產保險，保障房屋安全。

準備的文件

  1. 身份證明文件：護照、駕照等。
  2. 收入證明文件：銀行月結單、工資單 Payslip、納稅證明 P60 等文件。
  3. 按揭申請文件：按揭申請表、信用報告等。
  4. 其他相關文件：購房合同、驗樓報告等。

CHAIN 的解釋

在英國房地產市場中，CHAIN 是指一系列互相依賴的房地產交易。買家的購房行為依賴於他們的房屋出售成功，而賣家也可能依賴於他們的新房購買成功。這種情況下，一個環節的問題可能會影響整個交易鏈。因此，在買賣過程中，了解和管理好 CHAIN 至關重要。

好處: 

  • 不需要額外儲首期

壞處: 

  • 有CHAIN 的屋, 一般會比沒有CHAIN 難成交成
  • 交當日, 你要在上午把舊屋的東西, 全部一次過搬去新屋, 不會有機會做大清潔, 不會有機會預先裝修, 一換一, 即日完成買賣樓, 搬屋程序
  • 你做買賣是一個CHAIN, 有機會買你間屋的, 或你買的屋, 也有CHAIN, CHAIN 越長, 成交期有機會越長, 而且,只要中間有一個買賣方取消交易, 整個買屋過程有機會拖延, 只不過, 通常在CHAIN 的人, 本來都是已住在屋內, 遲一點成交一般對他們影響不太大, 但, 在英國, 這種買樓程序很普遍, 有朋友買屋, 他是在CHAIN 的中間, 7個CHAIN 最後也能成功換樓, 不過, 對香港人來說, 尤其租樓樓要買第一間屋, 越遲成交, 代表要繼續交租, 萬一CHAIN 斷了, 所有事要重來一次, 會令不少人郤步

驗樓事項

驗樓， 若是購買二手樓，一般是在成交前驗樓， 以確保房子一切正常；若是購買新樓，一般是新屋完成後。新樓一般有十年結構保證，頭一年發展商會負責維修, 更換, 故收樓後應盡快檢查房屋並聯絡開發商進行修補。
  1. 結構檢查：檢查房屋的基礎、牆體和屋頂結構是否牢固。
  2. 水電設施：檢查水管、電線和排水系統是否正常運作。
  3. 防潮防漏：檢查房屋是否有滲水、漏水或潮濕問題。
  4. 門窗狀況：檢查門窗的密封性和安全性。
  5. 內部裝修：檢查室內牆面、地板和天花板的狀況。


必買必賣

在英國買二手樓，最令人頭痛的一項，可能就是在成交日期前隨時有機會整個交易告吹。

和香港買二手樓最大分別，是MAKE OFFER 的時候，完全不需要付出訂金，買家或賣家隨時可以中斷交易。中斷交易的原因可以有很多種，如新買家的按揭出問題不能上會，或賣家想換樓而向上的一個交易告吹，或在驗樓時發現有問題等等。可以說，未到正式成交當日，也不能保證真的能成功購入。
若打算購買二手樓，又擔心有上述情況，是可以預先購買保險，不過，保險只能賠償已付的金錢，如驗樓費用，但所花費的時間便要重頭來一次。


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2024/05/04

居英權特集 : 你必需了解的各項資訊

居英權是什麼?

我發現, 原來很多人對居英權一點也不了解, 所以, 先要給大家補補課

居英權, 通稱居英權計劃，正式名稱為英國國籍甄選計劃（British Nationality Selection Scheme），是英國政府根據《1990年英國國籍法令(香港)》於1990年在英屬香港推行的一個計劃，給予指定合資格人士擁有英國公民國籍（英國居留權利）。

1984年，中國國務院總理趙紫陽與英國首相戴卓爾夫人作為兩國政府首腦在北京簽署《中英聯合聲明》，確認1997年香港主權移交，當中英方已表明香港人將不會獲得英國的居留權。但為了安撫人心，英國於1985年制訂《1985年香港法案》，新增了英國國民（海外），於1987年起向港人簽發英國國民（海外）護照，讓港人即使在主權移交後，仍然與英國保持關係。

不過，由於英國國民（海外）身份並不賦予居英權，使不少港人感到失望，遂使香港開始出現了移民潮。在1989年六四事件以後，香港的移民潮更步入高峰；在1989年，估計全年有多於42,000人次移民外地，到1990年，人數更上升至大約62,000人次，而且還有不斷上升的跡象。在這批移民人士中，又以高學歷與高收入人士為主，反映出人才流失的現象。

面對移民潮的問題，時任行政局議員鄧蓮如女男爵就曾在六四事件之後公開懇求英國，不要把英國子民轉讓予一個「毫不猶疑地以坦克和武力鎮壓人民」的政權。另外，她又曾經與另一位行政局議員李鵬飛一同前往倫敦，代表兩局議員，以道義理由就居英權問題向英國當局進行多番遊說。然而，礙於中國政府施加的壓力和英國政府擔心港人會湧到英國定居，所以一直也不願意給予全港所有英國屬土公民居英權。

最後，在平衡英國與香港人的利益下，英國當局最終在1990年還是同意批准了一個折衷方案，容許部份香港人取得居英權，是之居英權計劃。


我有入籍紙, 但未申請過英國護照

當年有不少人申請了入籍, 取了入籍紙 (citizenship certificate) 但一直沒有申請英國護照

若你是這個情況, 而又打算將來或有機會移民英國, 第一步, 請先申請英國護照

入籍紙請保存好, 不要以為有英國護照便不需要入籍紙


我已有英國護照, 想去英國住, 有什麼手續? 

根本上, 買張機票就可以出發, 若了解生活上有什麼注意, 可以參考下文

我係居英權二代, 想去英國, 要咩手續??


我有居英權, 但不見了入籍紙, 怎麼辦?

無論你有沒有申請過英國護照, 若不見了入籍紙, 請向 Home Office 補領

https://www.gov.uk/get-replacement-citizenship-certificate

If you became a citizen after 30 September 1986
Replace a lost or damaged certificate
It costs £400 to replace a lost or damaged certificate.
Fill in the form online. You’ll usually be able to keep your documents while your application is being processed.
若你是1986年或以後入籍, 可以在以上政府網站補領, 費用400鎊

我有居英權, 想帶家人移民英國, 應該從何開始? 

首先, 請看以下幾篇
現在, 因為有BNO VISA, 若另一半有BNO, 也可以選擇用BNO VISA 而不用SPOUSE VISA
無論用哪一款簽證, 小朋友一樣可以在住滿3年申請入籍, 跳過永居 (必須在18歲前申請) 
而配偶也可以因為另一半是BC, 在5年後, 批出永居後, 直接申請入籍, 不用多等一年
注意, 若小朋友要3年申請入籍, 必須要全家人在英國住滿三年, 申請入籍時需提交全家人在英國生活的證明

居英權二代的孩子, 什麼時候可以入籍?

只在全家人在英國住滿三年便可以申請入籍
留意, 若另一半用Spouse Visa 的話, 小孩必須是18歲以下
若住滿3年後, 小朋友未夠18歲便可以在住滿3年申請入籍, 
但若超過18歲, 便需要在18歲後, 住滿5年才可以申請永居, 再多一年申請入籍

居英權二代的孩子, 住滿三年便一定可以入籍嗎?

錯了!!

根據移民顧問的資料, 近來 Home Office 對用居英權二代的孩子, 
三年後申請入籍的申請有很多被拒絕個案
主要是 Home Office 對是否全家人一起移民有疑問
這是幾年前比較少見的
估計, 可能是 Home Office 有發現過不是舉家移民, 即父或母仍在香港
所以之後的個案便會在一開始便先查清楚
除了影響申請入籍的時間, 還有可能需要補交資料
或有個案被拒後要申請上訴

只要提交的文件不夠清楚, 或Home Office 覺得有懷疑, 整個過程便會變得很複雜
之後再要修正問題便會花更多時間

所以, 一開始交的文件必須完整及清楚
 

居英權二代的配偶, 什麼時候可以入籍? 

 只要配偶是BC, 無論用什麼簽證, 也可以在永居批出後立即申請入籍, 不用多等一年


居英權特集:


其他和移民有關的查詢, 可以先看以下這篇



Life in the UK Test 筆記 + 心得


Life in the UK Test  YouTube 版 Study Guide



Life in the UK Test  YouTube 版 模擬試題集


其餘模擬試集會陸續上架

閱讀分享Youtube Channel Teddy Bear's Story Time <-- 喜歡閱讀作品分享的話, 請訂閱頻道, 謝謝


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