英國居住篇—住宅維修裝修小知識

在英國居住，少不免會遇到住宅有東西要修理或想重新裝修，小至換門鎖，室內重新油漆，花園維護，甚至是擴建居所，尤其英國有不少建築都有一定年齡，有機會每年，或每幾年便要做一點小維修。

若是小問題，可以考慮自己DIY，在英國有不少家居用品商店，家中不同部份的裝修維修物料都包羅萬有。

以下，為英國比較大型的家居裝修維修物料商店，在裝修或維修前，不妨先去參觀一下，取一點新意念。

B & Q https://www.diy.com/

Home Base https://www.homebase.co.uk/

The Range https://www.therange.co.uk/

Wickes https://www.wickes.co.uk/

也許是英國人慣了自己DIY, 當然, 不可能人人都專業維修, 所以英國的家居維修產品都非常User Friendly, 想維修什麼部份, 便買特定的材料, 大多己預先調教好, 買回家, 打開包裝便可以用, 非常方便, 也很適合新手試試看。若只是有小問題， 或想改變一下家居環境，不妨試試自己處理。

當然，維修及裝修的工程，可大可小，若工程比較大的話，便需要找專門的工程人員負責。

英國專門做維修及裝修的工程人員，統稱為 Handyman 或 Tradesman，在工程人員之中， 又可再細分為水管工(plumber)、電工(electrician)、鎖匠(locksmith)、建築／裝修工(builder)等等。不同的部份，通常都由不同的專門人仕負責，故若住需要大裝修，可以選擇找裝修工程公司做一站式，或自行找不同的工程人員為家中不同部份的裝修。

 

那麼，如何找一個可靠的Handyman / Tradesman 呢?

• 熟人介紹
  • 若有親友曾試過找Handyman做工程，不妨請他們介紹，親眼看過對方的手功，可提高信心，避免找到偷工減料或不誠實的工程人員
• 網上搜尋
  • Checkatrade https://www.checkatrade.com/ 其中一個最受歡迎的Handyman 網站, 可以在網站上提供工程資料要求報價，也可以查看不同的Handyman 評分
  • My Builder https://www.mybuilder.com/ 和Checkatrade 類似，界面比較User Friendly, 在網頁在很容易找到所需要的Handyman 評分及資料
  • Rated People https://www.ratedpeople.com/ 和Checkatrade 類似, 一樣可以把工程資料列出來，等Handyman 報價
• 貨比三家
  • 在下決定前，先多參考不同Handyman 的報價及評分
• 避免找上門推銷的Handyman
  • 偶爾會有人上門自我推薦，避免中伏，最好多參考不同評分，不要貪方便隨便找一個Handyman。
• 向Handyman 查詢過往工程
  • 可以在報價時查詢一下他們的過往的工程資料，如相片等，及過往的客人評語等, 從而更了解Handyman的月*水。
• 公司建立時間
  • 在授尋Handyman 時，了解公司過往的歷史，公司的成立日子過短便要小心，公司成立越長，過往客人評語越多，越得反映公司質數。
• 要求報價及簽訂詳細合同
  • 報價時，必定要有Black & White, 不要只在電話, 或口頭報價。報價時要列明所有工程細節，所用的材料，人工費用，是否包VAT，完成日子等等，還有付款方法，如前期，中期，尾期的付款時間，要完成至什麼部份等等，都應該詳細列明，好保障自己。
• 小心特別低價的Handyman
  • 有部份Handyman 可能在報價時用特低價錢取得工程，然後在工程途中加價，或本身品質不良，所以遇著特別低價，要小心留意。
• 要求提供工程人員的資格證書參考
• 有部份工程人員需要有合格證書，如電工等，可以要求Handyman 提供證書參考，確保對方符合資格

以下是過往文章大合集, 若對移民英國有疑問, 可以先看以下文章有沒有想知既資料

移民英國新手懶人包 (居住/學校/醫療/工作/交通/購物)

https://jcinuk.blogspot.com/2020/11/blog-post_18.html

英國教育系列 -- 綜合篇

https://jcinuk.blogspot.com/2021/01/blog-post_4.html

移民英國, 最常見問題 (英國簽證, 移民前後準備, 英國生活大全集)

https://jcinuk.blogspot.com/2020/07/blog-post_4.html

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英國印花稅

在英國買物業，都要付印花稅。不過，2020年7月起，英國政府推出印花稅假期Stamp Duty Holiday，幫助巿民購買物業。

在英格蘭首次置業的人仕，在2020年7月8 日至2021年3月31日期間購買第一間住宅物業，可享印花稅優惠，優惠如下。

注: 印花率是累進式, 即物業價格高的, 是先扣起免稅部份, 餘下的才付印花稅

物業價格	印花稅率
£500,000 或以下	0%
£925,000 或以下 (超過£500,000 的部份要付的印花稅)	5%
£1.5 million 或以下 (超過 £925,001 要再額外付的印花率)	10%
超過£1.5 million (超過 £1.5 million 的部份, 再額外付的印花率)	12%

例子: 一間價格£1,000,000 的物業, 要付多少印花稅?

£500,000 免稅

餘下的£500,001 ~ £1,000,000 的部份

£ 500,001 – £925,000 要付5% = £21,249.95

£ 925,001 – £ 1,000,000 要付10% = £7499.9

總印花稅 £ 28,749.85

 

已有物業又想多買一間? 從第二間物業起，要額外付3% 印花稅，印花稅率如下

物業價格	印花稅率
£500,000 或以下	3%
£925,000 或以下 (超過£500,000 的部份要付印花稅)	8%
£1.5 million 或以下 (超過 £925,001 要再額外付的印花率)	13%
超過£1.5 million (超過 £1.5 million 的部份, 再額外付的印花率)	15%

更多關於印花稅減免的資料，可參考以下政府網頁：

https://www.gov.uk/guidance/stamp-duty-land-tax-temporary-reduced-rates

 

印花稅 Stamp Duty Land Tax (SDLT)

2021年4月1日起，印花稅的優惠便完結， 印花稅率會調回以前一樣， 請參考以下表格:

物業價格	印花稅率
£125,000 或以下	0%
£250,000 或以下 (超過 £125,001 部份的稅率)	2%
£925,000 或以下 (超過£250,000 部份的額外稅率)	5%
£1.5 million (超過 £925,001 部份的稅率)	10%
£1.5 million 以上 (超過 £1.5 million的稅率)	12%

 

First Time Buyer 優惠?

若你及和你一起聯名購買物業人，都是首次置物的買家，可以享有印花稅優惠。

• 物業價格£300,000 以下, 免印花稅
• 從300,001英鎊到500,000英鎊部分的5％印花稅
• 必需所有買家都是首次購買者才有資格。

如果物業價格超過500,000英鎊，則就不能享有First Time Buyer 優惠。

SDLT 只限英格蘭地區??

印花稅，Stamp Duty Land Tax (SDLT), 只適用於英格蘭和北愛爾蘭。

在英格蘭及北愛爾蘭，購買物業要付Stamp Duty Land Tax (SDLT)
而在蘇格蘭，購買物業要付Land and Buildings Transaction Tax
在威爾斯，購若物業交易在２０１８年４月後才需要要付Land Transaction Tax

 

蘇格蘭住宅印花稅是多少?

蘇格蘭住宅印花稅 The Land and Buildings Transaction Tax (LBTT)

蘇格蘭地區一樣有印花稅優惠，
蘇格蘭住宅物業交易的LBTT 的門檻從145,000英鎊提高到250,000英鎊，生效日期在2020年7月15日至2021年3月31日（包括這些日期）之間的所有相關交易。

物業價格	印花稅率
£250,000 或以下	0%
£325,000 或以下 (超過£250,001部份的印花稅)	5%
£750,000 或以下 (超過£325,001 部份的印花稅)	10%
£750,000 以上 (超過£750,001 部份的印花稅)	12%

 

從2021年4月1日起，蘇格蘭地區的印花稅優惠便會完結，印花稅率會回到以前一樣， 請參看下表:

物業價格	印花稅率
£145,000 或以下	0%
£250,000 或以下 (超過£145,001 部份的印花稅)	2%
£325,000 或以下 (超過£250,001 部份的印花稅)	5%
£750,000 或以下 (超過£325,001 部份的印花稅)	10%
£750,000 以上 (超過£750,001 部份的印花稅)	12%

以下是過往文章大合集, 若對移民英國有疑問, 可以先看以下文章有沒有想知既資料

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英國物業 -- Freehold VS Leasehold

第一次打算在英國買物業的人仕，大多有一個疑惑，Freehold 和 Leasehold 是什麼呢? 兩者之間，又有什麼分別呢?

Freehold 永久土地擁有權 – 若買入的物業是Freehold, 即買入的物業連是土地一起買入, 你所擁有的, 不單是房子這個建築, 還是包建築物所在的土地。若購買的是House，即屋子本身，連同屋子所在的土地，都屬於你，而且，是永久性的。若買的是Flat，那土地擁有權，便是全座建築物按買賣合約分配。

冷知識: 根據Civil Aviation Act 1982《 1982年民航法》, Freehold 的擁有人還包括 “擁有”並財產上方不超過500英尺的“空域”的權利呢。

優點：

• 不需擔心土地租借權完結， 續期等
• 不用付土地租借費 ground rent

Leasehold 有期限土地租用權 — 若買入的物業是Leasehold, 即買入的物業只包含物業本身的建築物, 土地的擁有權不屬於你。必須交地租予地主。而這個建築物可以在土地上借用多少年，是根據地契所說明的，可能是幾年， 幾十幾， 甚至是９９９年。Leasehold 的業主，每年要付地租給地主。在租借期完結前，可以向地主相討續期。請留意，若土地租用權只剩下不足100年，便有機會難以轉手，及難以找銀行做按揭，故在購買物業前， 必需先了解心儀物業是屬於Freehold 還是Leasehold, 若是Leasehold, 土地租借權還剩多少年。在英格蘭地區，大部份的分層單位 (Flat) 都是Leasehold， Freehold 的比較少見。

注：蘇格蘭地區大部分物業都是連土地權（Freehold）的。而在英格蘭，北愛爾蘭及威爾斯，大部份的House 都是Freehold, 而大部份的Flat 都是Leasehold，但在購買物業前， 記得先查清楚。

缺點：

• 每年需付地租Ground Rent
• 租借期少於100年, 難以轉手或做按揭
• 除了地租外，還有機會要付 Leasehold service charges （租賃服務費）， 服務費用於支付以下費用：
  • 維護公共花園，
  • 公共地方的電費單，或
  • 維修和保養外牆

購買Leasehold 物業前, 請先研究清楚各項開支都在預計之中，例如每年的Ground Rent, 其他服務業費。

在英國購買物業，也要先計算好需要付的費用金額，如律師費，樓宇檢查報告費用，印花稅，若需要做按揭， 也有按揭申請費等等。

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英國買樓收租注意事項

 

利用出租物業賺取穩定回報, 英國買樓收租注意事項

之前一篇有介紹過如何在英國買樓　（按此看上一篇），除了自住，也有不少人希望在英國買樓收租當房東，賺取租金收入。這一篇，便介紹在英國買樓要注意的事項。

房東的成本

購買，維修物業甚至是出售“放租物業”都可能是一項昂貴的業務，在決定成為房東是否適合您之前，必須了解您將要面對的所有成本。這一點很重要。除了以下內容，如果您的任何一項費用超出您的預期，還應預留一個應急基金。

按揭貸款成本

如果您使用按揭貸款購買房地產，則每月還款可能是最大的定期支出，請留意，英國買屋的按揭有分為自住的按揭計劃，和出租物業按揭計劃（Buy to Let），當你購買物業並向銀行申請按揭貸款時，必須決定物業是自住還是出租。購買物業的首期越大，您可以獲得的利率就越優惠。如果您打算採用浮動利率抵押貸款，要留意英國利率現正處於低水平，若利率上升，你的支出便會增加。

物業維護費用

建議房東應採用“少量且經常”的維護方法，因為從長期來看，這通常會降低成本。最低預算為每年約250英鎊。最常需要維護的項目，包括鍋爐 (提供屋內暖氣和熱水)，暖氣系統，各種電器。

翻新費用

您可能需要每隔幾年重新裝修或翻新部分物業，例如是翻新牆身，地毯，地板，花園圍欄等等。作為粗略的指導，五年的費用預算約為2,000英鎊。

出租代理的費用

如果您決定使用出租代理來尋找租戶並收取租金，則應預算費用至少為月租金的10％。

如果您希望租賃代理人為您完全管理財產-即代收取租金，處理租戶的問題和查詢等，這個數字很可能接近15-20％。

在以下情況下，您可能需要使用租賃代理：

• 您沒有太多的業餘時間
• 您希望其他人來處理租戶的查詢並處理租戶問題
• 您剛成為房東，並希望獲得一些專業幫助
• 對相關物業出租法規不太了解
• 您會將物業出租到與您居住地不同的區域

物業保險

購買物業保險可以保障你的物業，如果您有按揭貸款，銀行通常會要求你購買保險。您可以選擇級別的保險–例如，建築物的結構保障和財產提供的保障（如果付設傢俱）。保險費用多少將取決於物業的所在地，物業的類型以及所需的保障水平。

空窗期間

空窗期間是指您的房屋中沒有租戶居住的時間，例如在租賃之間或進行整修時。

房東的責任

作為房東，您的責任是保護您的財產並保持住戶快樂和安全。

保險

作為房東，您將負責整理保險，以保護財產免遭意外傷害，例如火災和洪水。如果您的租戶想保護自己的財產，則需要安排自己的財產保險。

家電維修

如果您選擇提供家具和電器，則需要保持它們的良好狀態。這可能意味著更換它們或派出雜工進行修復。您還需要進行大部分維修。如果您使用的是出租代理，他們會處理的，但是如果打算自己管理物業，則需要確保您能解決租戶的問題。

物業標準

另一個主要責任是確保該屬性法例要求，您應該在租賃開始之前這樣做。這意味著需要在每層樓上安裝煙霧警報器，以及確保在所有使用固體燃料（例如木材和煤炭）的房間中安裝一氧化碳警報器。從2018年開始，還要確保您的物業符合最低能源性能標準。

按金保護計劃

房東的另一個責任是通過將其保留在“租戶押金保護計劃”中來照顧您的租戶支付的按金。如果您選擇使用租賃代理，他們可能會代您處理，但如果您是自行管理物業，便要按英國不同地區，選擇合的計劃。

以下是過往文章大合集, 若對移民英國有疑問, 可以先看以下文章有沒有想知既資料

移民英國, 最常見問題 (英國簽證, 移民前後準備, 英國生活大全集)

https://jcinuk.blogspot.com/2020/07/blog-post_4.html

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