英國買樓按揭全攻略（2025最新）：固定利率vs浮動利率、申請流程、常見陷阱與最佳貼士！

在英國買樓，按揭是你必須了解的一步

無論你是首次置業的「上車族」、還是有計劃升級物業的屋主，按揭（Mortgage）是英國買樓的關鍵一環。市面上按揭計劃種類繁多，不同申請人背景、收入、資金準備程度都會影響申請條件與可獲批金額。本文將深入淺出講解英國買樓按揭種類、流程與貼士，助你順利置業。

🏠 英國常見按揭種類比較

類型	特點	優點	缺點
Fixed Rate 固定利率	利率固定2~5年	可預算開支、無加息風險	固定期後或需轉約、 利率通常高於變動利率初期
Tracker Rate 追蹤利率	根據英倫銀行利率 + 某個百分比浮動	當央行利率低時， 利息支出少	若央行加息， 還款成本會上升
Variable Rate 變動利率	每月變動、由銀行定義	有機會早期利息較低	利率波動不穩， 難以預算支出
Discount Rate 折扣利率	相對銀行標準利率折扣	初期利率低於市場水平	折扣期結束後利率上升風險高
Interest Only 只還利息	每月只還利息， 不還本金	初期還款負擔低	到期需一次償還本金， 風險較大
Buy-to-Let 投資物業貸款	專供出租用途物業	可用租金支付貸款， 利息可扣稅	首期需更高（通常25%+）， 利率高於自住按揭

📄 申請英國按揭流程 Step by Step

1. 評估可承擔金額與信用評分

   • 準備好收入證明（Payslip, SA302, P60）、銀行月結單、信用咭月結單等、支出記錄、信用報告（Experian 等）。

2. 取得AIP “Agreement in Principle”預批信

   • 向銀行或按揭顧問申請初步預批信，說明你可借多少。

3. 選擇按揭計劃與物業

   • 根據你買的是自住屋還是出租屋來選擇合適產品。

4. 提交完整按揭申請

   • 提交正式文件，包括ID證明、收入、稅單、居住證明等。

5. 銀行進行審批與房產估價

   • 銀行會安排專人估價，確保物業價值與借貸金額匹配。

6. 獲批與律師處理轉讓

   • 成功獲批後，律師負責物業轉名與完成按揭交易。

7. 完成交易（Completion）

   • 銀行撥款給賣方，交收當日你成為新業主！

💡 重要按揭申請注意事項

• 首期 Deposit

  • 自住按揭最低需5%-10%；投資物業則需25%或以上。

• Loan to Value (LTV) 比例

  • 即你借的金額佔物業價值的百分比，LTV 越低利率越吸引。

• Credit Score 信用分數

  • 直接影響你能否獲批按揭及利率高低。

• 薪金形式

  • Self-employed（自僱人士）需準備近2年稅單與會計師信件。

• 聯名申請

  • 可與配偶或親人聯名提高總收入資格。

👨‍💼 什麼是按揭顧問（Mortgage Broker）？

• 獨立按揭顧問（Whole of Market Broker）

  • 可搜尋全市場產品，為你找最合適利率與條件。

• 銀行內部顧問

  • 只推薦自家產品，適合已有心儀銀行的客戶。

✅ 好處：

• 節省時間、提升獲批機會

• 處理文件與溝通流程

• 可幫助評估自僱人士或複雜情況

❌ 可能成本：

• 某些顧問收費 £300 - £500，不過有些可從銀行佣金中支付

🎯 實用貼士

• ✅ 比較不同銀行利率與條款

• ✅ 計算還款能力與總還款金額（用MoneySavingExpert或HSBC計算機）

• ✅ 留意“Arrangement Fee”, Early Repayment Charge（提前還款罰款）

• ✅ 初次買樓可考慮政府支援計劃如：Shared Ownership, First Homes等

📝 按揭計劃千百種，最重要是選到「合適你」的那一款

在英國置業並非一朝一夕，從挑選地區、物業類型、至按揭計劃選擇，都涉及重大財務決策。希望這篇《英國買樓按揭攻略》能幫助你清晰了解按揭申請流程與各類貸款產品，無論是首次買樓、移民置業或投資買樓，都能做出聰明的選擇。

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